商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報啟幕。

截至2月8日，首批10家商業(yè)不動產(chǎn)REITs已經(jīng)申報，合計擬募資377億元。華泰證券固收張繼強認為，這是繼2025年12月31日證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》以來，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的首次申報，標志中國公募REITs市場正式進入“基礎設施不動產(chǎn)+商業(yè)不動產(chǎn)”全面發(fā)展時期。

據(jù)悉，REITs政策助推多層次市場快速形成，供給端形成了基礎設施REITs、商業(yè)不動產(chǎn)REITs、機構(gòu)間REITs等多層次的產(chǎn)品體系。券商在REITs業(yè)務中扮演著財務顧問的角色，本次首批10家商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報，國泰海通、中信證券作為財務顧問，占據(jù)6家份額。

首批正在申報

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有10家商業(yè)不動產(chǎn)REITs已經(jīng)申報，上交所9家，深交所1家。具體包括光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、博時山東鐵投路橋封閉式基礎設施證券投資基金、國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華夏凱德封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金等。

從募資規(guī)模來看，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金募資74.7億元，國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金募資40.02億元。

從商業(yè)不動產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)來看，資產(chǎn)類型多樣，已經(jīng)涵蓋了酒店、辦公樓、商場及商業(yè)綜合體等。華泰固收認為，酒店類資產(chǎn)定位四星級及以上酒店，作為可選消費受經(jīng)濟周期波動較大，本次發(fā)行的首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs涉及酒店的僅有華安錦江項目。同時，首批項目更多以單零售商場或商業(yè)綜合體發(fā)行，前者得益于國補促消費政策，后者以多業(yè)態(tài)資產(chǎn)更抗經(jīng)濟周期風險。

以中金唯品會封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金為例，其不動產(chǎn)項目是鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，預計募資規(guī)模74.70億元。鄭州杉杉奧特萊斯項目于2016年9月開業(yè)，迄今已運營近10年，該項目分三期建設，其中一期為2層地上廣場及地下車庫，二期為3層地上廣場（其中第3層為車庫），三期為1層地上廣場，總建筑面積約11.20萬平方米。截至2025年12月31日，該項目土地剩余使用年限約為30.68年。哈爾濱杉杉奧特萊斯項目于2015年9月開業(yè)，迄今已運營近11年。該項目建設內(nèi)容為地上1層至地上3層的商業(yè)及地下1層的地下車庫，總建筑面積為13.06萬平方米。截至2025年12月31日，該項目土地剩余使用年限約為27.14年。

涉及多種中介機構(gòu)

商業(yè)不動產(chǎn)REITs涉及多種類型的中介機構(gòu)，包括基金管理人、托管人、財務顧問、會計師事務所、律所等。以華安錦江封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金為例，基金管理人是華安基金、基金托管人是中信銀行、財務顧問是國泰海通。

從財務顧問來看，首批10家REITs涉及的機構(gòu)包括國泰海通（4家）、中信證券（2家）、華泰聯(lián)合、中金公司、申萬宏源承銷保薦?；径际穷^部券商。

去年12月底，證監(jiān)會《關于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關工作的通知》明確指出，“督促基金管理人、基金托管人、財務顧問、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他專業(yè)機構(gòu)，嚴格依照法律法規(guī)、合同約定和公開承諾切實履行職責”。

政策大力推動

據(jù)悉，商業(yè)不動產(chǎn)REITs目前剛剛起步。去年12月底，證監(jiān)會印發(fā)了《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，意味著商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式起步。

業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是完善公募REITs、機構(gòu)間REITs、Pre-REITs的重要一環(huán)，有助于支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，幫助房企實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)。

證監(jiān)會表示，要深刻認識發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)REITs的重要意義。推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展是資本市場落實黨中央、國務院關于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。

多地證監(jiān)局也在積極推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs的落地工作。1月底到2月初，北京證監(jiān)局聯(lián)合北京市有關單位舉辦“北京市商業(yè)不動產(chǎn)REITs政策解讀培訓會”。深度解讀商業(yè)不動產(chǎn)REITs政策內(nèi)涵，系統(tǒng)梳理實操路徑，并進行首批試點申報的動員部署。會議稱，北京擁有規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)和深厚的市場基礎，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs創(chuàng)新試點中應把握先機、穩(wěn)步發(fā)展。

四川證監(jiān)局也在強化部門協(xié)同，積極做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點準備。與省國資委、省委金融辦等單位對接，聯(lián)合摸底符合申報條件的存量商業(yè)不動產(chǎn)情況。向轄區(qū)主要債券發(fā)行人、大型央、國企、在川執(zhí)業(yè)中介機構(gòu)等宣傳政策，根據(jù)資產(chǎn)質(zhì)量與企業(yè)意愿做好儲備項目臺賬。

多家上市公司也在準備積極申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs。1月28日，保利發(fā)展發(fā)布了《關于開展商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報發(fā)行工作及相關授權(quán)事項的公告》。公告表示，為響應《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》《關于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關工作的通知》等政策號召，進一步構(gòu)筑公司不動產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強公司核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，公司擬以持有的商業(yè)不動產(chǎn)項目作為底層資產(chǎn)，開展商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金申報發(fā)行工作。

（稿件來源：證券時報網(wǎng)）