商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正在快速推進(jìn)，市場(chǎng)積極響應(yīng)。1月29日至2月5日，涵蓋購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體等多元業(yè)態(tài)的10只產(chǎn)品申報(bào)，擬募集資金達(dá)377億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的啟動(dòng)標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)形成與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行發(fā)展的新格局。據(jù)券商研報(bào)測(cè)算，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)規(guī)模已超40萬(wàn)億元。此舉不僅為存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的盤(pán)活與價(jià)值重估提供了關(guān)鍵的市場(chǎng)化載體，也為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式轉(zhuǎn)型注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式啟航

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的登場(chǎng)，為我國(guó)公募REITs市場(chǎng)補(bǔ)上了生態(tài)閉環(huán)中最關(guān)鍵的一片拼圖。

2025年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，同日滬深交易所同步修訂相關(guān)業(yè)務(wù)指引，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行發(fā)展的新階段。

2026年1月29日至30日，8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs密集申報(bào)并獲得上交所的受理。2月5日，上交所和深交所各有一只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)。

實(shí)際上，此前國(guó)內(nèi)已上市12只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，底層資產(chǎn)類(lèi)型包括購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、奧特萊斯等。與此相比，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs最顯著的變化是底層資產(chǎn)類(lèi)型的擴(kuò)張。從已申報(bào)的10只項(xiàng)目來(lái)看，資產(chǎn)覆蓋了酒店、寫(xiě)字樓、奧特萊斯、購(gòu)物中心以及商業(yè)綜合體等更加多元的業(yè)態(tài)。

“本次申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，其資產(chǎn)類(lèi)型呈現(xiàn)業(yè)態(tài)多元且混合業(yè)態(tài)占比高的特征。華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT更是國(guó)內(nèi)首單純酒店資產(chǎn)REITs，實(shí)現(xiàn)底層資產(chǎn)上的突破?！背啃侵袊?guó)基金研究中心高級(jí)分析師李一鳴說(shuō)。

華安基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，目前已申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品的核心共同點(diǎn)體現(xiàn)在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理及交易流通等方面具有高度的市場(chǎng)化特性：一方面，以商業(yè)綜合體為代表的混合型業(yè)態(tài)逐漸增多，一定程度上順應(yīng)了相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)有望成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs板塊的特色品類(lèi)之一；另一方面，資產(chǎn)組合較為分散與均衡，已申報(bào)的產(chǎn)品中，共8只項(xiàng)目底層資產(chǎn)數(shù)量在2個(gè)及以上，其中6只涉及2個(gè)及以上的不同城市，在地理區(qū)位層面進(jìn)一步增強(qiáng)了資產(chǎn)組合的均衡與分散屬性。

此外，滬上某公募不動(dòng)產(chǎn)投資管理部人士表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)流程更加高效。以往基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目需先經(jīng)由省、國(guó)家兩級(jí)發(fā)展改革委推薦，再由證監(jiān)會(huì)和交易所審核。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs則無(wú)需發(fā)展改革委前置流程，可直接向證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)申報(bào)。同時(shí)，募集資金用途也更加靈活，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的凈回收資金可用于與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的債務(wù)償還，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)此有嚴(yán)格限制，這對(duì)于現(xiàn)金流壓力較大的原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

值得一提的是，華夏銀泰百貨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為合肥銀泰中心一期和二期項(xiàng)目，是一座匯聚了眾多國(guó)際一線頂奢品牌的高端購(gòu)物中心?！斑@類(lèi)以高端消費(fèi)為主的項(xiàng)目，以往會(huì)因?yàn)椴环稀A(chǔ)設(shè)施’的定義而被拒之門(mén)外，通過(guò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，這類(lèi)項(xiàng)目得以登上REITs的舞臺(tái)?！鼻笆龉疾粍?dòng)產(chǎn)投資管理部人士說(shuō)。

重構(gòu)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資定價(jià)體系

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)部分存量資產(chǎn)流動(dòng)性缺失、定價(jià)失靈，如何建立更有效的價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制成為行業(yè)待解的難題，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為此提供了破局思路和更市場(chǎng)化的途徑。

“以零售、酒店、辦公為代表的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，具有高度的市場(chǎng)化屬性，過(guò)往通常以大宗交易作為主要的資產(chǎn)盤(pán)活手段?！鼻笆龉疾粍?dòng)產(chǎn)投資管理部人士表示，大體而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值可以分為兩部分——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)的分紅價(jià)值，以及通過(guò)交易獲取差價(jià)收益對(duì)應(yīng)的資本增值價(jià)值。

他分析稱(chēng)，長(zhǎng)期以來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資者以產(chǎn)業(yè)資本及部分私募屬性的市場(chǎng)化資金為主，以大宗交易作為主要的交易流通手段，這些背景因素共同造就了上一階段商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資邏輯?！跋噍^分紅價(jià)值，投資者往往更看重項(xiàng)目的資本增值價(jià)值，并且更多將這種資本增值價(jià)值依賴(lài)于土地的增值預(yù)期。此外，每一筆大宗交易背后的投資邏輯存在較強(qiáng)的差異化與個(gè)性化因素，長(zhǎng)期以來(lái)難以構(gòu)建一個(gè)更加具有普適性的投資定價(jià)體系?！彼f(shuō)。

而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，將從多個(gè)維度推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值重估。華安基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示：一是以成熟資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，逐步為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建起一個(gè)重要且主流的投資定價(jià)體系；二是促進(jìn)相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域回歸資產(chǎn)本源，依靠以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的定價(jià)邏輯，助推資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)持續(xù)提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量；三是通過(guò)REITs二級(jí)市場(chǎng)不同類(lèi)型資金的相互作用，逐步構(gòu)建一套與大宗市場(chǎng)之間既有聯(lián)系、又有區(qū)隔的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，最終助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值重構(gòu)。

“REITs突破了傳統(tǒng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)依賴(lài)少數(shù)大宗交易、散售交易的局限，通過(guò)公募上市實(shí)現(xiàn)每日連續(xù)交易，由廣泛市場(chǎng)供需決定價(jià)格，讓定價(jià)更貼近真實(shí)市場(chǎng)預(yù)期?！崩钜圾Q表示，REITs須強(qiáng)制定期披露底層資產(chǎn)的出租率、租金水平、現(xiàn)金流、租戶(hù)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)成本等核心數(shù)據(jù)，打破傳統(tǒng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信息不透明、私下博弈的壁壘，讓投資過(guò)程更規(guī)范、信息更公開(kāi)，有望大幅提升房地產(chǎn)行業(yè)投資的透明度。

（稿件來(lái)源：上海證券報(bào)）