中國(guó)公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)迎來(lái)了具有里程碑意義的時(shí)刻。2026年1月30日，華夏基金旗下三只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs——華夏凱德封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金正式申報(bào)至證監(jiān)會(huì)與交易所并獲受理，成為首批試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目的重要組成部分。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這不僅是對(duì)2025年末中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》的積極響應(yīng)，更是一場(chǎng)關(guān)于“市場(chǎng)化、法治化”理念在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域深度實(shí)踐的生動(dòng)開篇。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的啟航并非一朝一夕之功，而是一場(chǎng)需要定力、專業(yè)與合規(guī)意識(shí)貫穿始終的遠(yuǎn)行。在監(jiān)管部門統(tǒng)籌指導(dǎo)下，試點(diǎn)工作堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，“框架正確、方向清晰”下市場(chǎng)自我迭代的能力，賦予了市場(chǎng)各方探索的勇氣，也界定了需要恪守的邊界。

任何創(chuàng)新在起步階段都面臨逐步完善的過(guò)程，在實(shí)踐中動(dòng)態(tài)優(yōu)化，是試點(diǎn)工作的重要經(jīng)驗(yàn)。

目前，已經(jīng)申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs合計(jì)擬募資近400億元，資產(chǎn)形態(tài)覆蓋商業(yè)零售、綜合體、辦公樓、酒店等多維業(yè)態(tài)。

華夏基金此次申報(bào)的3單產(chǎn)品，既有凱德這類國(guó)際商業(yè)運(yùn)管品牌，也有銀泰百貨這類深度扎根中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的零售品牌，亦有保利發(fā)展這類頭部房企的轉(zhuǎn)型探索。三類資產(chǎn)，三種基因，在統(tǒng)一制度框架下同臺(tái)亮相，是市場(chǎng)多元化并蓄的最好注腳。

據(jù)悉，本次試點(diǎn)傳遞的理念是在制度框架明確、政策方向清晰的前提下，市場(chǎng)具備自我調(diào)節(jié)與進(jìn)化糾偏的能力。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的估值邏輯、運(yùn)營(yíng)效率、分派穩(wěn)定性，將在投資者的理性研判中逐步收斂于均衡。基金管理人要致力于構(gòu)建真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露體系、履行主動(dòng)管理能力，為市場(chǎng)參與者的決策提供基礎(chǔ)。

法治是市場(chǎng)信用的底座，也是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)的生命線。

首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年限普遍超過(guò)十年，大部分地處一、二線城市的核心成熟商圈，出租率較為穩(wěn)定，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目因其建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，在合規(guī)手續(xù)方面往往面臨跨周期銜接的問(wèn)題。

合規(guī)性仍然是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核的根本要求，但亦需平衡重大性與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際的影響，在合法合規(guī)框架下提出可行的優(yōu)化路徑。這一理念于首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推進(jìn)過(guò)程中得到了初步印證，法治是有原則和有溫度的治理體系，為市場(chǎng)主體劃定清晰的行為邊界，亦為歷史遺留問(wèn)題留出如實(shí)披露、合規(guī)整改的通道。

在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，各方聚焦運(yùn)營(yíng)品質(zhì)與投資者保護(hù)，堅(jiān)持披露到位、整改到位、責(zé)任到位，為項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)行奠定基礎(chǔ)，也為后續(xù)同類資產(chǎn)積累經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，不是中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的“完成時(shí)”，而是公募REITs“進(jìn)行時(shí)”的一次關(guān)鍵躍升。

從全球成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs經(jīng)歷了數(shù)十年的制度迭代與產(chǎn)品演變。當(dāng)前試點(diǎn)的推出，既借鑒了國(guó)際慣例，又植根于本土實(shí)踐；既設(shè)定了清晰的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，也為后續(xù)品種擴(kuò)容、資產(chǎn)擴(kuò)圍保留了制度接口。在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，市場(chǎng)參與主體或能感受到政策的智慧不僅在于設(shè)計(jì)階段的周密，更在于執(zhí)行階段的探索，給予市場(chǎng)充分的試驗(yàn)空間，允許在規(guī)范的前提下差異化探索。

自1月底首批商業(yè)REITs申報(bào)以來(lái)，相關(guān)部門按職責(zé)分工持續(xù)開展政策宣導(dǎo)與項(xiàng)目對(duì)接工作，是中國(guó)REITs市場(chǎng)能夠快速形成規(guī)模效應(yīng)的深層原因。法治劃定邊界，市場(chǎng)配置資源，政府搭建生態(tài)，三者各歸其位、各展所長(zhǎng)，共同編織起商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)的網(wǎng)絡(luò)。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是通過(guò)公募REITs轉(zhuǎn)化為億萬(wàn)投資者可分享的長(zhǎng)期回報(bào)，不僅是資產(chǎn)證券化的成功實(shí)踐，更是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有力證明。在正確的框架下，市場(chǎng)的智慧足以穿越周期；在法治的軌道上，創(chuàng)新的星火終成燎原之勢(shì)。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)?